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房屋租賃合同審查要點
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    房屋租賃合同涉及的法律關系、法律問題較為復雜,合同履行中容易發生爭議和糾紛,風險相對較大。對房屋租賃合同審查,應當注意以下一些問題:
    一、對出租主體的審查 
    對出租主體的審查,除審核出租人的主體資格外,還應審查出租人是否有權出租標的物,可以查驗對方房地產權利證書或者其他有效證明文件(房地產證、房屋所有權證、國有土地使用權證等能夠證明權利合法來源的其他有效證明文件)。
    審查合同時要注意查看合同所附資料中是否有出租人的上述權屬證書(各地房屋所有權證書的名稱可能稍有不同,以上名稱供參考),主要是看權屬證書記載的所有權人與出租人是否一致、是否有共有權人及共有權人是否同意、設立抵押權、是否已經進行其他處分或受到其他權利限制。
    如果出租人非產權人,而是承租后再轉租,還應審核產權人書面同意出租人轉租的文件(如屬多次轉租,應逐次審核前手出租人同意轉租的文件直至產權人),相關文件應作為合同附件。
    二、審查合同是否有違反強制性規定的內容 
    如承租的房屋未經竣工驗收或驗收不合格,承租違法建筑等。
    三、租賃標的物的準確描述 
    合同中應約定租賃房屋所處的準確位置(如門牌號)以及租賃物的概要情況,如承租的建筑面積或使用面積、樓層等,最好附圖說明。此外,要對租賃物作完整描述,如“不僅包括房屋且包括其相關附屬設施(包括但不限于房屋已具備的空調、水、電、供暖設備及相應的公共設施和共用面積等)”。
    四、租賃標的物用途 
    在租賃房屋前,應首先核實租賃房屋房產證上所載的用途,做到租賃協議上約定的用途不與規定用途相沖突。如果房產證上記載用途為住宅,則對于經營用房的承租原則上不予考慮。同時應審查是否在合同條款中明確約定租賃物的用途,如用于營業、辦公或倉儲等。
    五、關于租賃標的物周邊環境的約定 
    如果公司承租的房屋用于營業或辦公,則應審查合同中關于擬租賃房屋的周圍環境的相關約定,如是否有適當的停車地點,周圍是否有娛樂場所影響辦公等。
    六、租賃期限的審查 
    審查合同應寫明租賃期限及具體的起止日期。按照《合同法》的規定,租賃期限不得超過20年,超過20年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂日起不得超過20年。因此在審查租賃合同時對于租賃期限超過20年的約定(如“永久”或者“30年”),需修改為20年以下。
    七、租賃標的物交付的約定 
    審查是否有房屋移交方面的具體約定,如是否有關于租賃物的移交狀態、移交租賃物及其附屬設施設備清單及移交時間的約定等。
    八、租金條款的審查 
    審查有關租金的約定是否完整,具體包含以下幾個方面:
    1.租金標準及租金總額以及資金支付期限、支付比例、支付條件等是否明確。
    2.租金包含的范圍(如門頭門楣的使用費、停車位使用費)及租期內的物業管理、水、電、供暖等費用承擔及支付約定是否明確。
    3.是否有類似約定:“對于除合同所列明的租金、雜物以及本協議明確規定需由承租方承擔和(或)支付的費用外,出租方保證不再要求承租方為承租租賃物因任何原因承擔和(或)支付任何其他費用。”
    九、裝修及免租期的約定 
    審查合同是否有關于租賃房屋裝修改造的約定。如涉及裝修改造,應在合同中約定:在不改變房屋主體結構、不危及原建筑物的安全或造成潛在危險的情況下,出租人同意承租方進行裝修改造,并應約定合理的免租期限。
    十、關于宣傳廣告事項的約定 
    對于租賃房屋用途為營業、辦公的,承租方一般會懸掛公司名牌或進行其他廣告宣傳。因此,審查租賃合同時,注意合同是否約定承租方有權使用門頭門楣及具體位置、有權在租賃物室外懸掛、張貼宣傳資料以及利用其他方式進行企業、業務的廣告宣傳,并應約定出租人保證廣告位的合法使用。一般情況下,此費用可約定為已包含在合同租金中。如約定由承租方另行支付,須對費用標準及支付作具體明確的約定。
    十一、關于維修、修繕的約定 
    審查合同是否有關于房屋維修、修繕、更換和改良的約定。房屋租賃合同中應約定;當租賃物影響承租方正常使用時,出租方應負責對租賃物及時進行維護、維修,費用由出租方承擔(但承租方使用不當造成的維修費用由其自行承擔)。同時,合同中應明確維修期間不得影響承租方正常營業及辦公,且應約定如維修時間超過一定期限仍未能達到正常使用標準,承租方有權解除合同或者減少相應數額的租金。
    十二、關于租賃物不能正常使用,減少租金及費用的約定 
    審查合同時,注意合同中是否約定了當供電、空調、供暖等一項或多項設施不能正常使用或影響承租方正常營業時,承租方有權拒付相應期間內的租金及水、電、空調等相應使用費,如果上述情形持續時間或累計時間達到一定時限的,承租方有權解除合同,并有權要求出租方按合同租金總額的一定比例支付違約金。
    十三、違約責任的約定應盡可能具體和量化 
    違約責任方面,應注意約定出租人延遲交付租賃標的物、交付的租賃物有瑕疵(包括權利瑕疵和質量瑕疵等方面)的違約責任及提前終止合同的違約責任等。為增加違約責任的可操作性,可以約定一方違約后計算損失的范圍,也可約定違約金的具體金額或比例。為了有效制約、懲戒對方違約,違約金數額或比例不宜過低。
    十四、關于承諾保證條款 
    租賃合同中一般應有出租人有權出租租賃標的物的保證條款,出租方應保證租賃標的物在交付時沒有產權糾紛或其他糾紛,且應保證沒有第三方就此主張權利。交付后如發生產權等糾紛或有第三方主張權利,則在保障承租方權益的前提下,由出租方負責解決,如造成承租方損失的,由出租方負責賠償。并可進一步約定,其保證若有不真實之處,承租方有終止協議的權利,并有權要求出租方支付違約金并賠償由此造成的損失。
    十五、關于租賃登記備案的約定 
    根據《城市房地產管理辦法》第53條的規定,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款,以及雙方的其他權利和義務,并向房產管理部門登記備案。因此,在房屋租賃合同中應約定由出租人向房產管理部門登記備案并承擔相關費用。
    十六、審查是否明確約定租賃期滿后優先續租及其適用條件 
    關于優先承租權,目前法律沒有明確規定,若合同中未明確約定租賃期限屆滿后優先續租的適用條件,則租賃期滿后臨時談判,一旦談判不成,將無法繼續承租,這對承租方來說可能造成損失。因此,在合同中應明確約定租賃期限屆滿后,承租人有優先續租的權利并具體約定適用條件(如同等租金標準條件)。


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