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房屋租賃合同糾紛若干問題的解釋
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    一、什么情況下與承租人簽訂的租賃合同無效?
    答:《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定:出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。第三條規定:出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的,人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
    二、關于出租人就同一房屋訂立數份租賃合同,人民法院如何確定履行合同的承租人?
    答:《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定:出租人就同一房屋訂立數份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:
    (一)已經合法占有租賃房屋的;
    (二)已經辦理登記備案手續的;
    (三)合同成立在先的。
    不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關規定處理。
    三、什么情形下,導致租賃房屋無法使用,承租人請求解除合同的,人民法院應予支持?
    答:《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規定:因下列情形之一,導致租賃房屋無法使用,承租人請求解除合同的,人民法院應予支持:
    (一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;
    (二)租賃房屋權屬有爭議的;
    (三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。
    四、具有什么情形之一,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持?
    答:《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條規定:具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持:
    (一)房屋共有人行使優先購買權的;
    (二)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
    (三)出租人履行通知義務后,承租人在十五日內未明確表示購買的;
    (四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
    五、在房屋租賃期間,承租人經出租人同意裝飾裝修,合同解除時,雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理?
    答:(一)因出租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的,應予支持;
    (二)因承租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的,不予支持。但出租人同意利用的,應在利用價值范圍內予以適當補償;
    (三)因雙方違約導致合同解除,剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任;
(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的,剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的,適用其規定。


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